1-1. 업계의 현황
(1) 리츠 시장 현황
'21년 11월 말 기준, 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 부동산투자회사는 CR리츠 21개, 위탁관리리츠 290개, 자기관리리츠 4개로 총 315개 리츠가 설립 및 운용되고 있습니다. 이중에서 유가증권시장에 상장된 상장리츠는 총 16개입니다. 영업중인 전체 리츠의 총 자산은 72.1조원으로 ‘20년말 61.3조원 대비 11개월만에 약 17.6% 증가하였으며 최근 3년간 매년 약 9조원씩 상승하고 있습니다.
(2) 오피스 시장
저금리 기조와 기관투자자들의 대체투자 확대에 따라, 상대적으로 안전 자산으로 인식되는 서울 프라임오피스에 대한 투자 수요가 증가하고, 거래 가능한 물건은 희소하여, 최근 지속적으로 오피스 가격이 상승해왔습니다. 이러한 기조에서 서울 오피스 시장의 Cap. Rate은 ‘10년 6.6% 수준에서 ‘21년 상반기 3.3%까지 하락하였습니다.
이지스밸류플러스리츠의 기초 자산인 태평로빌딩이 위치한 CBD권역의 경우 공실률이 ‘21년 3분기 기준 9.0%로 지속적으로 하락 추세에 있습니다. ‘20년부터 대형 로펌, 정부기관(서울시청), 금융회사 등이CBD권역으로 신규 임차 및 이전하여 임대 수요를 뒷받침하고 있습니다. 또한 CBD권역 내 신규 공급 예정인 Prime급 오피스가 매우 제한적일 것으로 예정되어 있어 향후 임대시장에서 수요 강세가 지속될 것으로 예상됩니다.
(5) 영업 개황
- 당사는 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 『부동산투자회사법』에 따라 설립된 회사로 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 『상법』상의 주식회사입니다.
- 당사는 2020년 6월 20일 유상증자를 통하여 조달한 자금으로 2020년 6월 22일 최초 투자대상인 이지스97호전문투자형사모부동산투자신탁(이하 “이지스97호”)의 종류C2(제3종) 수익증권(총 발행 수익증권의 약 99.9%)에 투자하였습니다. 이지스97호는 서울 중구 시청역 인근에 소재한 태평로빌딩을 보유하고 있으며 개요는 아래와 같습니다.
- 당사의 투자 이후 '21년 8월 투자대상 부동산인 태평로빌딩의 감정평가가 이뤄졌으며, 감정평가액은 3,629억원으로 매입가 대비 약 20.0% 상승하였습니다. 이는 당사의 투자대상인 이지스97호의 기준가격에도 반영되어 당사의 제4기 영업이익 및 당기순이익 상승에 크게 기여하였습니다.
- 당사는 '21년 3월 영업변경인가를 통해 ㈜이지스로지스틱스위탁관리부동산투자회사(이하 '이지스로지스틱스리츠')에 투자하고 있으며, 이지스로지스틱스리츠는 여주시 점봉동 소재 물류센터를 취득하기 위해 (선)매매계약을 체결하고, '22년 6월 중 최종적으로 소유권을 이전받을 예정입니다.
[이지스DC리츠]
이지스DC리츠는 경기도 성남시 야탑동 소재 데이터센터(이하 “분당 Hostway IDC”)와 북미 소재 12개 데이터센터 포트폴리오(이하 “북미DC포트폴리오”)에 투자기구들을 통해 투자 예정입니다.
- 건물명: 분당 Hostway IDC
- 소재지: 경기도 성남시 분당구 야탑동 343-1
- 연면적: 14,533㎡
- 용량: 12.5MW
- 층수: 지상 5층
- 준공연도: 2000년
- 매입가: 430억원
- 취득목적: 부동산 임대
- 투자기구: 이지스DC리츠는 코람코127호 펀드의 수익증권을 매입하여 분당 Hostway IDC 지분 60%에 간접적으로 투자합니다.
(2) 북미 DC 포트폴리오 (금번 반기 이후 투자 자산임)
- 건물명: 북미 DC 포트폴리오 (12개 자산)
- 소재지: 미국 실리콘밸리, 캐나다 몬트리올 등
- 연면적: 약 133,000㎡
- 용량: 163MW
- 매입가: 총 약 35억달러(약 4조원)
- 취득목적: 부동산 임대
- 투자기구: 이지스DC리츠는 Valhalla I-A 등 여러 단계의 투자기구를 통해 북미DC포트폴리오 지분 약 5.2%에 간접적으로 투자합니다.
금번 반기 중 신규 투자 한 사업으로 ㈜이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사(이하 '이지스DC리츠')와 ㈜카이트제이십호위탁관리부동산투자회사(이하 '카이트20호리츠')를 아래와 같이 취득하였습니다.
[카이트20호리츠]
카이트20호리츠는 경기도 이천시 초지리 소재 물류센터(이하 "이천YM물류센터")에 투자예정인 부동산투자회사이며, 투자 예정 부동산 내역은 다음과 같습니다.
- 건물명: 이천YM물류센터
- 소재지: 경기도 이천시 초지리 273-1 일원
- 대지면적: 19,716㎡
- 연면적: 28,708㎡
- 층수: 지하1층, 지상 3층
- 준공연도: 2021년 10월
- 매입가: 480억원
- 취득목적: 부동산 임대
- 카이트20호리츠는 당 반기 이후 2021년 12월 1일 소유권 이전을 통해 이천YM물류센터 토지 및 건물 100%를 직접 소유하고 있습니다.
(9) 신규사업 등의 내용 및 전망
- 당사는 추가 유상증자 및 수익증권 담보대출 등을 통하여 태평로 빌딩과 같은 우량 오피스빌딩을 보유한 펀드/리츠를 Core 자산으로 추가 편입하고, 물류센터, 데이터센터 등 타 섹터 자산을 선별적으로 투자하여 양적/질적 성장을 함께 도모할 예정입니다. 뿐만 아니라 기존 투자대상인 태평로빌딩에서도 유휴공간과 지하업무공간의 리테일 전환 및 공개공지 부분을 활용한 개방감, 접근성 개선등 'Value-add' 전략을 통해 자산가치를 증대할 계획입니다.
- 당사는 향후 안정적인 배당을 목적으로 하는 'Core' 자산에 포트폴리오의 70% 이상을, 적극적인 매입/매각을 통해 +α수익을 도모하는 '+alpha' 자산에 포트폴리오의 30% 이하를 투자하여 안정성과 추가 수익을 창출하는 'ACTIVE'전략을 실행할 예정입니다.
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